包邮区

让一部分人先好好度假

Sat, 13 Jun 2026 10:00:00 +0800

海南封关的那几天，最先坐不住的是新加坡媒体。

中国人欣喜地看到，印尼至海南直航货运量激增，洋浦港开通大量内外贸航线。海南和东盟的贸易额大增。要知道，东盟市场可是新加坡的基本盘，海南动了新加坡最在意的那块蛋糕。

而新加坡的《联合早报》马上发了一条评论，直面海南对新加坡的挑战：

在一个主权国家的特殊监管区面前，新加坡到底在怕什么？又有什么好怕的？

事实上，新加坡的身体很诚实，过去几十年，他们一直在押注海南，甚至可以称得上是海南的：

基石投资者。

最近几年来看， 202 0 年新加坡港务集团就通过全资子公司，正式入股了海南洋浦国际集装箱码头。

他们不仅掌握了洋浦港码头超过三分之一的股份，也把新加坡港的 CITOS 码头操作系统完整引入了洋浦。

还有，樟宜机场集团也拿下了海口美兰机场商业运营权。海南封关，意味着美兰机场会向准国际枢纽转型，这正是樟宜机场集团所擅长的领域。

新加坡的金融巨头 —— 从盛树资管到凯德投资，都在用脚投票，纷纷在海南设立了自己的区域总部。

这些新加坡最核心的资本集团最担心的事，不是海南和新加坡抢生意，而是：

生意绕过自己。

他们不允许自己踩空。

2025 年 12 月，中国首条第七航权客运航线“三亚—布拉格”开通了，中国民航史上第一次，允许外国航司运营不经本国、直接往返三亚，民航人都说这是：

最具突破性的航权。

国家给了海南最大的进出自由， 86 个国家的人员可免签入境海南，入境事由也从旅游扩展至商务、医疗、会展。

今年春节，整个海南 25 亿的离岛免税销售额，将近八成都是三亚贡献的。这里有全球最大的单体免税店，中免三亚国际免税城。

国际免税城所在的海棠湾。凭借着相对独立的地形，已经成形的连片顶级配置，成为封关后测试免税压力的最佳区域。

作为国家港湾，海棠湾对标的是新加坡的圣淘沙和滨海湾，承接顶级的度假消费，这才是真正的产业。

海棠湾的沙滩上，也不只是清一色的中国面孔。俄罗斯、马来西亚和印尼成为外国游客的主力。他们拿着免签护照，让封关后的入境外籍游客人数飙升了六成。

在逆全球化浪潮中，海南成了那面开放的旗帜。

让海南人更高兴的是另一个数据，免税消费中本地居民占比从 2023 年的 8% 提升至 2025 年的 23% 。这意味着，三亚似乎正在从一个旅游目的地转变为：

消费定居地。

很多人把海南对标新加坡或香港，但实际上，从全世界范围来看，海南的发展道路更像南法，也就是法国最重要的经济文化区域：

普罗旺斯 - 阿尔卑斯 - 蔚蓝海岸大区。

这片土地不仅是浪漫度假胜地，更是欧洲重要的科技创新中心、高端制造基地和奢侈品消费高地。

这里有空客的研发中心，也有欧洲第二大港口马赛，更是欧洲仅存不多的欧洲 AI 研究重镇。

瓦伦索索勒的薰衣草花田是全球最著名；圣特罗佩的奢华游艇港湾，是欧洲顶级富豪夏季聚集地；冬天他们会去尼斯的里维埃拉度假， 2030 冬奥会就会在哪里举办。

可以说，无论是消费、产业还是文化，南法在欧洲都不可替代。

作为海南的经济引擎，三亚如今是一片大工地，各种重磅项目都在流入，有形之手和无形之手在大力托举它。

1999 年年底，经历了房产泡沫破裂的海南，开始收拾残局。

那是海南经济和心理最低谷的时刻。别的开发商都在想办法套现离场，一家公司却选择逆行，和海南并肩站在一起：

华润置地。

华润置地和万宁市政府签订了全长 12 公里海岸线的特许经营权，专门在香港注册成立了华润石梅湾旅游开发有限公司。

华润置地看到的是一个巨大的市场。就在进军海南的前一年，中央经济工作会议上，旅游业被确定为国民经济新增长点，黄金周政策让海南成了全国的旅游胜地。

从那时起，华润确定了自己综合开发的原则。连片规划，不卖散地。先做生态保护和基础设施，再做商业。华润置地相信海南必会拥有：

中国自己的黄金海岸。

2022 年 12 月，华润置地接到了公司历史上最大的综合开发项目，开发三亚海棠湾的核心区域。这个公司历史上接到的最大综合开发项目，面积足足达到：

万亩。

在做三亚海棠湾之前，华润置地先派团队到世界各地学习。他们想知道：

迈阿密的沙滩，为什么就是比三亚的海滩更炫？

日本的濑户内海，怎么就能成为艺术之岛？

美国的纽约猎人角，怎么就能从工业废墟，变成新文化的中心？

开眼看世界后，华润置地的团队意识到，文旅行业和其他行业不一样，必须给用户前所未有的刺激和体验才行。他们必须：

用超越时代的眼光，来打造海棠湾的场景。

海棠湾必须领先游客十年，甚至五十年。

经验丰富的华润，先摸清海棠湾的生态，然后要重建海棠河的生态，修复草滩、农田、林地。

这种事对别人来说也许很难，但华润置地是国内治理河道经验最丰富的开发商之一，他们甚至要把海棠河公园申请为 5A 级景区。

公园的一期工程，华润置地请来了 AECOM 做设计，在大海和河流的中间，做出了环树成林、遍地花海；

二期的设计，则请来了荷兰 LOLA 事务所设计，华润置地要求他们做出山海奇趣，树种花种都要求“奇”，草地是阶梯式的，花海是山谷式的，各种步道交错，每一样设计都出人意料，和一期的感觉完全不一样。

三位设计大师还设计了首个国际级的桨板中心，桨板中心提供的水上运动种类，至少有 11 种。它还是水上中心，未来万亩海棠湾会通过六个码头串联起来，人们可以坐船去逛商场、逛公园、去上班……

前几天，华润海棠湾还专门办了一场生活方式大会。全球度假的设计大师几乎聚齐。

泰国的 Supasit ，擅长还原东南亚原始自然的度假方式； ARQUITECTONICA 的朱立琦，主张从夏威夷汲取灵感；翊象设计的徐睿绅和 gad 的谭偲，主张慢节奏仪式感。

海棠湾的新模样，正是这些全球先锋设计师的合力。

一万亩的海棠湾，占据了 22 公里的国家海岸线，未来会有 80 万方的商业群落和 5500 亩山河公园。

来自全国各地的游客，见到了海南历史上最另类的一家开发商。做商业开发之前，先开发出了一个：

完整的生态城市。

短短三年时间，华润置地让海棠湾拥有了全新的面貌。海棠湾一期的住宅，几乎被抢购一空。

换作别人，一定会趁着热度连续开盘。但华润置地没有，他们对每一个地块都做了完全不同的方案。

在海棠湾最新的三期地块上，他们花了两年时间，做了：

中国房地产历史上最大的实景示范区。

准确地说，它不是示范区，而是一个完整的南法花园，面积足足有 9.5 万平米。

从蔚蓝海岸到普罗旺斯、从托斯卡纳到科莫湖，南法的经典建筑和园林，甚至自然风光，都被搬到了三亚。

华润置地还原出了一望无际的鼠尾草田，按照南法的地理特征，重新治理了河道和河岸，修建了一座原汁原味的南法风格的灯塔；他们甚至把六棵树龄超过 500 年的油橄榄古树，从西班牙搬了过来。

干燥的夏季、猛烈的阳光、石灰质的土壤，华润置地似乎把南法的气候和土地，进行了一场不计成本的场景迁移。

华润置地要从被欧美垄断的高端度假资源中，强行分一杯羹。无论是海棠湾的资源密度，还是中国人的消费能力，都足够支撑这样一个新目的地。华润置地要做的，是提供一种全新的生活方式，成为：

全球深处度假模式引领者。

就像迈阿密或者南法那样，影响力深深嵌入欧洲富豪和中产的消费和生活。

马赛港连接着北非、中东和亚洲；尼斯蓝色海岸机场拥有全世界最优秀的航线结构，一个住在尼斯的商人，可以上午飞伦敦开会，下午回尼斯吃晚餐；一位中东富豪，可以直飞尼斯度周末，晚上在摩纳哥过夜。

索菲亚 - 安蒂波利斯科技园里，如今聚集了超过 2500 家企业和研究机构，包括 IBM 、华为、施耐德电气、法国电信等全球巨头的研发中心。

南法的慢生活，并没有阻碍它成为欧洲科技创新的前沿，反而吸引了全球顶尖人才，成为全球财富管理和离岸生活的鼻祖。

迈阿密提供的则是另一种生活，全球富豪到这里，远不止为了阳光沙滩，而是为奢华的专属俱乐部、私人岛屿和定制化服务而来。

他们可以乘坐豪华游船巡游比斯坎湾，或者在巴尔港商业街扫货，或者是参加巴塞尔艺术展和佩雷斯艺术博物馆鉴赏会。

在三亚身上，可以隐约看到这一切的影子。

华润置地在做的，是一个精神的免税港。海棠湾的气候和海景，需要经历一次脱胎换骨的深度开发，才能成为全球中产的终极向往。

所以他们要从治水开始，打造一个江河湖海生态圈，要把全球顶尖大师请来，要把最高级别的万象商业引入，要提供定制化的尊荣服务。

水陆空、全时段，人们来到这里，是来投奔一种新的生活，来证明自己拥有：

对时间的支配权。

一个真正伟大的门户，既能承载世界的重量，也能安放生活的轻盈。

纵观人类历史上的伟大开放门户 ——雅典、罗马、上海、纽约——它们最终被铭记的，从来不是关税清单，而是它们为人类文明贡献了：

何种值得尊敬的生活方式。

最高水平的开放，不仅是货物与资金的自由流动，更是让每一种值得尊敬的美好生活方式，都能在这片国家海岸上找到生根发芽的土壤。

珍爱包叔，顺手“在看”

请三亿人过节

Mon, 01 Jun 2026 21:53:29 +0800

1978 年世界杯在哪里办，国际足联 12 年前就内定了。那是一次圆滑的决定， 1970 年世界杯举办权给了墨西哥， 1974 年世界杯举办权给了联邦德国， 1982 年世界杯举办权给了西班牙，轮也该轮到阿根廷了。

西方媒体一点不给国际足联面子，他们对那时的阿根廷极尽挖苦，后来的知名体育记者西蒙 ·库珀在自己的书里写段子，说当你开车经过阿根廷军事学院时，就会有人和你说：“看啊，我们未来的总统正在那里训练。”

1966 年到 1978 年，阿根廷已先后经历三次军事政变，换了四个总统，其中就包括“阿根廷别为我哭泣”的贝隆夫人的老公。

上面乱下面也乱。阿根廷世界杯筹委会主席刚上任没多久，就被汽车炸弹炸死了。在这么一个今天脱了鞋和袜，明天不知穿不穿的国家，从上到下对于足球那是相当认真的。

财政预算的 10% 被拿出来筹备世界杯，一座座球场拔地而起，到处都在翻修道路，阿根廷为了这届世界杯花的 7 亿美元里，有一部分是用来建设新闻中心和彩色电视的转播系统的。

阿根廷没想到，万里之外一个国家的电视台 “技术攻克”了他们的转播系统。

1978 年 6 月 26 日凌晨两点，十岁大的黄健翔挤进人群，目不转睛地盯着 9 英寸的黑白电视机，听着宋世雄的解说，他记住了河床体育场漫天飞舞的纸片，也记住了长发飘飘的肯佩斯捧起大力神杯。

48 年后的今天，中国有接近 3 亿球迷，占全球球迷总数的 8% 。按道理说，对足球这么热情的国家，成绩一定很好吧？

还有几天美加墨世界杯就要开幕了，世界杯办了 23 届，截至目前，中国队在世界杯上只输过三场比赛，而巴西输过 18 场。

你就说强不强吧？

前几天，欧联杯决赛，英国球队阿斯顿维拉以 3 ： 0 击败了弗莱堡夺得冠军。 44 年前，阿斯顿维拉 1 ： 0 击败拜仁慕尼黑拿下欧冠之后的 26 天，英国伦敦西区帕丁顿的圣玛丽医院有一个男婴呱呱坠地。他就是查尔斯和戴安娜的大儿子，现在英国王位第一顺位继承人，威廉王子。

威廉王子从小就喜欢足球，同学们不是喜欢曼联就是喜欢切尔西，而他选择了阿斯顿维拉。 2015 年，英国媒体问他为什么粉这支中游球队，威廉王子说：

我想体验情绪跌宕起伏。

王子能有什么烦恼，除非他自寻烦恼。

在这个世界上的其它运动里，你很难在现场遇到一个王子，比赛后他甚至会和你在酒吧争论得脸红脖子粗。

作为铁杆球迷，这次美加墨世界杯威廉王子还会带着大儿子一起去美国。

足球为什么能在全球范围内流行，逻辑很简单。篮球你要有篮筐，网球你要有球场，乒乓球你要有球拍。

只有足球，不挑高矮胖瘦，甚至没球都可以，巴西的贫民窟里走出了很多一开始只能踢易拉罐的巨星。

足球的规则，除了越位之外约等于没有规则，最大的规则就是进球。因为规则简单，所以粉丝参与成本非常低，任何一场比赛，球迷参与讨论的水平和专业评论员其实也差不多。

而且高水平足球赛事的经典场景基本都成为了一代人的集体记忆。

1986 年墨西哥世界杯，马拉多纳的 “ 上帝之手 ” ，让当年还在广院上大学的白岩松念念不忘， “ 我那届是一个疯狂的收获者，是我的 ‘ 初恋 ’ 。诞生了一个叫做马拉多纳的巨星，而且当时还有其他超级球员，包括普拉蒂尼和济科。 ”

1994 年世界杯罚失点球的巴乔、 1998 年世界杯贝克汉姆的红牌、 2002 年世界杯韩国的肮脏晋级……

低成本的实际参与、精彩的专业比赛再加上共同的经典记忆，很容易创造出强烈的社区归属感。

这种社区归属感又会转化成强烈的讨论氛围。就比如说阿根廷队吧，各大社交平台上有 6.9 亿粉丝。特别是在中国，阿根廷足协（ AFA ）官方统计的中国球迷数量：

超过3.85亿。

那有人就要问了，中国足球迷一共才 3 亿，阿根廷队粉丝怎么还多出 8500 万？

伪球迷人数众多也是这项运动的魅力。

杨幂第一次看世界杯是 1998 年，原因是班上有一个男生踢球的动作特别帅。那一年，她一场不落地看完了所有世界杯的比赛，就是为了和这个男生讨论。

你就说，这球该不该看吧。

今年的世界杯转播权，央视和国际足联是在最后一刻敲定的。有消息说是单届 6000 万美元，也有消息说是两届打包 5 亿美元，到底多少钱双方都没说。

这个不重要。 2022 年卡塔尔世界杯，央视把世界杯转播权分销给了咪咕和抖音，有资料说，两家平台各出了 10 亿元人民币。

2026 美加墨世界杯的转播权分销，抖音出乎意料的不在其中，反而是小红书拿到了转播权。

上一届世界杯，抖音取得了相当大的成功。按照抖音的官方口径，上届世界杯赛事直播累计观看人次达 106 亿，用户直播总互动达 13 亿。决赛的直播观看人数达 2.3 亿，最高同时在线人数达 3706 万。

从流量角度说，这个数据太棒了。但从球迷们的角度来说，只看比赛远远不够。

喜欢一支球队或者某个球星是一件很长期的事情，球迷们希望和志同道合的朋友一起讨论。在 PC 互联网时代，这种从流量平台切换到内容平台的工作是由像贴吧或者 BBS 的社区产品解决的。

如今这些承载社区乃至垂直类的足球社区却都走向没落。

2024 年 4 月，天涯社区没了； 10 年前月活超过 3 亿的贴吧，现在月活可能就是三千万级左右。就连垂直足球社区懂球帝， 2024 年 4 月，因未偿还投资方债务，其名下 40 个核心商标（含“懂球帝”）被北京一中院强制拍卖。

很多人说社区已经不是球迷们的主流需求了。

但这么说的人可以回想一下每年的春晚，你要想知道群众对春晚的真实感受，你就要去微博，各种阴阳怪气可比春晚好看多了。

包叔觉得用户们的 “社区感”需求一直都在，现在拼的是谁有决心和能力成为广大用户的广谱社区了。

毕竟一个单独的足球垂类社区，难以承载用户越来越丰富的兴趣和需求。

这就要求小红书这样的平台们，在转播世界杯时，也要更大范围展现平台的讨论氛围，让球迷有 “社区感”。

从 6 年前的东京奥运会开始，小红书一直都在尝试更深度的体育赛道。

上届世界杯期间，他们试过让穆里尼奥、齐达内、西蒙尼等在小红书发布独家点评； 2024 年欧洲杯请了姆巴佩做代言人，不断投广告刷屏；去年尝试了转播德甲。以至于现在在小红书上已经能看到不少体育垂类项目的讨论了。

比如阿根廷这届国家队的名单让万里之外的中国球迷操碎了心，小红书上有很多讨论和质疑。

所以说对于抖音和小红书们，世界杯的关注点一点也不在广告收益是不是能覆盖转播权成本。

如果能从 3 亿足球迷中获得尽可能多的新用户，改变用户对平台的印象，最终自己的平台上再长出一个新的“社区”。

也太便宜了。

珍爱包叔，顺手“在看”

宁可我负天下人

Mon, 25 May 2026 07:25:00 +0800

当大多数中国 AI 公司都用免费招揽客户的时候，美国的同行在进行一个疯狂的商业试验，越是对核心用户：

他们涨价越凶。

OpenAI 的收费等级已经有六层，像六把镰刀大力收割付费用户；黄仁勋多次力挺的 Perplexity ，也在大力涨价，首席执行官多次说：

没有上限，你花多少钱都行。

最典型的是 Anthropic ， 2025 年初，他们宣布涨价， Claude API 的价格比对手高出 50% 。

所有人都以为这是一个坏主意，用户会大量流失。但现实接连打脸， Claude 在 B 端市场不仅没有下降，反而上升了，甚至远远甩开了 OpenAI 。

这家完全不管用户死活的企业，现在是人类有史以来收入增长最猛的企业。

在中国，这种事情是不可想象的。

不是企业不想涨价，而是多数行业的定价权正在流失。比亚迪卖一辆车，就赚几千块钱；光伏板漂洋过海卖到欧洲，欧洲人拿来当瓷砖砌墙；亚朵好不容易做成了一款上千块的被子，马上就有无数 “代工厂”跳出来，把价格砍到一折。

工业克苏鲁的诅咒就是，现在没有人想做品牌了，企业辛辛苦苦建立的品牌，非但不能带来溢价和护城河，反而成了一笔沉重的成本负担。对很多企业来说：

品牌是负资产。

经历了一轮毒打的房地产公司，更是已经完全沦为组装工厂；连豪宅也都在比拼功能参数，没有任何溢价。几乎所有开发商，都退回极致性价比：

白牌路线。

但现在，一个非常有种的企业跳出来了。

2024 年 10 月 20 日，宸嘉发展击败了一众央企国企，在万众瞩目之下，买下了徐汇区龙华街道的两万方地块，楼面价超过 12 万 / 平方米。

从那天开始，这个地块从公众眼中消失了 18 个月，在以资金周转率为第一要务的房地产行业，几乎是不可想象的。更何况，这块地并不大。

前几天，这个名为嘉佰道 ·徐汇的项目姗姗来迟，终于低调开门了，价格十分炸裂， 120 平小户型的高层住宅，总价要超过 2000 万；叠墅更是要：

7000万起。

可以说，放眼中国房地产历史，叠墅还没有这么贵过。

7000 万元人民币，相当于 1000 万美元了，在上海足够买下大多数独栋别墅，足够拿到美国比富丽山庄别墅的入场资格；在伦敦切尔西，也够买一幢传统排屋。

但在嘉佰道 ·徐汇，它只是一套叠墅。

定价即经营，定价即生死，嘉佰道 ·徐汇却非要跳出务实的生存策略，挑战的那个固若金汤的定价体系：

宁可我负天下人。

1982 年，有一位 15 岁的少年天才站到杨振宁面前，想做他的研究生。在面试中，杨振宁问的量子力学问题，他都对答如流。但有一个问题，却回答不出来：

这些问题，哪一个你觉得是美妙的？

杨振宁因此而拒绝了这位天才，理由是他没有发展出 taste （品味）。

嘉佰道 ·徐汇在找的，是愿意为 taste 买单的那批客户，验资只是第一步。保罗福赛尔在《格调》里说：

与金钱同样重要的因素还有风范、品味和认知水平。

嘉佰道 ·徐汇可能是上海最低调的千万美元住宅，入口藏在龙华西路上，参观者在正式进入之前，要先穿过前院，来到艺术前厅。

艺术前厅面积并不大，挑高也不算夸张，没有任何富丽堂皇的装饰。光从穹顶静静地打下来。

这一束光，就定义了嘉佰道 ·徐汇的全部品味。

香港豪门的向太陈岚，现在特别喜欢在直播里科普富豪生活，她说有钱人戴劳力士、爱彼、百达翡丽：

更有钱的人什么都不戴。

嘉佰道 ·徐汇完全不追求视觉冲击力，市面上最流行的奢石，他们都没有用。他们似乎给参观者举办了一场考试，测验他们能不能从泉潭里铺装的太行金岩浆岩、院子里那棵 15 米高的乌桕，以及别墅外立面的镶嵌花岗岩，看出它的成本。

很多成本和工艺都没法写出来，只能交由参观者自己去估价。

阿拉伯风格的泳池、南法风情的会所，庭院的造景，出自京都最古老的造园公司植弥加藤之手；当然还有庭院里那只巨大的大象雕塑，是艺术家向京的作品。

嘉佰道 ·徐汇把别墅的地下室都做了精装修，在上海是第一次有人这么做，他们不希望未来的业主自己动手，因为那很可能破坏一套完整的设计语言。

他们在 12 套房子的露台上，放着一个约10米长的冲浪泳池，那是一种生活方式的符号。

他们很自信地告诉来访者，你花的几千万，不只是买一幢私密住宅，买昂贵的石材和配套，而是来购买我的品味：

我的品味，真的很贵。

为什么多数企业不敢涨价？因为买家会立刻找平替。但如果只有通过考试才能购买，情况就变了。

通过考试的人会自我说服，我是被选中的，我配得上这个产品。

太便宜了，考试就失去了意义。

爱马仕之所以贵，卖的根本不是皮料，甚至不是工匠的手艺，他们卖的是帝王的体验：

一位工艺大师，一年时间埋头苦干，为我做一个包。

操盘嘉佰道 ·徐汇的这群地产老炮，相信自己的埋头苦干，值得用户花大价钱买单。

在动笔做设计前，他们几乎跑遍了全球豪宅。这应该没有公费旅游的嫌疑，因为他们又花了几个月时间，跑遍了德国梅赫拉特、法国 ‌贝唐库尔这样的小镇。

THG 、劳芬、嘉格纳、美诺、当代等十几个欧洲顶奢厨卫品牌，生产腹地都是放在小镇上，甚至是乡下工坊里。

他们要替未来的用户下工厂，到生产第一线亲自摸一摸、看一看，这样，才能知道唯宝的静音摩擦系统是怎么工作的， THG 龙头上的描金是怎么完成的，美诺的烤箱温控，是怎么做到如此精准。

说白了，哪怕是世界名牌，他们也抱有怀疑。他们要跳过代理商，就是担心信息在传递过程中，会被层层过滤、修饰、美化：

中间商可以赚钱，但不能赚信息的差价。

所以，尽管有笛东操刀景观，嘉佰道团队仍然要自己去学习园林的工艺，甚至要从木头加工学起；甚至要亲自跑到日本，亲身体验植弥加藤的造园水准。

做品牌的意义其实就在于此，消费者可以信任外包，可以不用浪费自己的时间和金钱去亲身做质检。

他们唯一没考虑的就是成本，而是深信不疑，当商品能够提供不可替代的感受和价值承诺时，高价不仅不被排斥，反而成为筛选重度用户的信号。

嘉佰道 ·徐汇客户真正要买单的，不仅是土地、装修和设计费，更是这群地产老炮的 18 个月的折腾。

18 个月不开盘，现在没有开发商能承受住这样的心理煎熬。

嘉佰道 ·徐汇的人觉得，房子是他们项目内部最便宜的东西。

从武汉到成都，从长沙到上海，嘉佰道是为数不多敢把艺术真品常年放在社区内的。

前段时间交付的嘉佰道 · 长风，园林中放着向京的雕塑《凡人》，每个楼栋的入户大堂与车库大堂中，都陈列着如丹尼尔 · 克鲁斯 · 丘博等大艺术家的真迹。

嘉佰道 · 徐汇已经刮起了张恩利、高露迪的画，李伟和刘知音的雕塑开门就可以看到。

他们的艺术家名单里，甚至有那个横扫纽约MoMA、巴黎蓬皮杜、威尼斯双年展，身价在不断刷新纪录的最顶尖当代艺术家之一：

马诺洛·瓦尔德斯。

当然，还包括院子里向京那只将近 6 米的大象雕塑。

这正是这家企业最天才的想法：

把房子和艺术品位一起传承下去。

他们设想的美好画面是，当业主把一套嘉佰道的房子交给孩子，它不只是一套钢筋混凝土的容器，而是生活过的痕迹，选择过的审美，曾经为之驻足的艺术。

父母每天经过大堂时看到的那尊雕塑，将来也会成为他童年记忆的一部分。它和所有伟大家族传承不谋而合，不只是传承财富，而是传承品味：

品味是个人历史的总和。

这是嘉佰道 ·徐汇的筛选机制的最后一道门槛，如果依然无法理解这个系统价值的人，就根本不是我的客户。

敢于失去那些不愿买单的人，眼下不是所有人都能做到的；尽管大家心里都清楚，拼命讨好所有人，结果往往是没有人真正忠诚。

珍爱包叔，顺手“在看”

小鹏为谁造车？

Thu, 14 May 2026 17:19:24 +0800

1999 年，广州的一辆面包车里，挤着一车华南理工大学的学生。

那是大四毕业前夕，导师拉着他们去面试。车子停在第一站，亚信科技。导师回头问：谁想下去试试？

何小鹏是第一个跳下车的。

在那家给中国互联网打地基的公司里，何小鹏的第一份差事是安全工程师。他跑遍了开发、测试、运维，甚至是售后，每天面对的是中国电信这种级别的甲方，处理的是电信级系统的严丝合缝。

那时候，互联网还没有滤镜，全是泥泞的基建。

就在何小鹏跳下车前六年的 1993 年，田溯宁在《光明日报》上发了一篇雄文，叫《美国信息高速公路计划对中国现代化的启示》。那会儿中国只有一条电话线能通互联网，就在中科院高能所。田溯宁在文里说，推动带宽，就是推动国运。

回过头看，那可能就是中国互联网史的 “ 创世纪 ” 。

两年后，田溯宁把美国德州的团队搬回北京，靠着中国电信的订单，拉开了中国网络基建的序幕。

亚信铺网线的那几年，催生了中文互联网的第一波高潮。搜狐、新浪、网易 “ 三剑客 ” 横空出世，再往后就是 QQ 、阿里巴巴和京东。那是英雄不问出处的石器时代，大家都在时代的带宽里野蛮生长。

前几天，这群当年在废墟上盖楼的人，在北京参加了一场私人聚会。

攒局的是何小鹏。围观的嘉宾名单，几乎就是一部缩水的中国互联网编年史：除了田溯宁，还有王小川、姚劲波、微博的王高飞、天眼查的柳超、新壹科技的韩坤、出门问问的李志飞，还有前阿里合伙人朱顺炎。

大家聚在一起，不是为了聊虚无缥缈的算力，而是为了围观何小鹏的最新旗舰： 小鹏 GX 。

何小鹏说， GX 这款车就是自己给朋友们做的。

他拉着一伙人，又是看宽敞的后备箱，又是调试车窗的隐私玻璃。完了还让大家下单滋瓷滋瓷。田溯宁、朱顺炎也真的都拿出了手机，当场下定。

姚劲波说，自己已经买了十辆小鹏 G9 ，现在还在开。

田溯宁是何小鹏第一位老板。 27 岁，何小鹏从亚信离职，和朱顺炎一起创立了 UC 浏览器。

UC 赶上了移动互联网的爆发，一度成为移动端最大的入口之一。做社交的微博、做分类信息的 58 同城，都用过 UC 的流量。

这群见证并亲手塑造了中国互联网从无到有，从追随到引领的技术老炮和创业老兵，有一个共同点：

还在折腾。

王小川很早就展现出了天花板级的产品经理实力，让搜狗一度成为中国第三大互联网公司。

搜狗被腾讯收购后，王小川没有选择退休，他还是选择了再次创业。 45 岁高龄创办了百川智能，成了 AI 六小龙之一。

柳超从搜狗首席科学家的位置上退下来后，做了天眼查；韩坤曾是搜狐最年轻的主编，后来创办了酷 6 网，是视频赛道的第一代老兵。后来又因为秒拍、小咖秀，成了短视频的先驱。

朱顺炎随着 UC 进入阿里，主导孵化了夸克、唱鸭等创新产品。从语音助手、做到智能硬件和 AIGC ，李志飞至少能算上创业了三次。他挺过了几轮资本寒冬，是极少数还能坚持到 IPO 的创始人。

何小鹏自己就更不用说，把 UC 卖给阿里后，实现财务自由，完全可以做个低调的投资人。但他偏偏选择了一门最重、最苦、最难的生意。

这帮人站在那里，就是小鹏为 GX 描画的用户画像，用他的话说：

为自己，也为时代在努力折腾的人。

何小鹏的第一份工作，就是安全工程师。

他当然知道这群朋友想要什么。他说，为了做到足够安全，小鹏 GX 做了大量的：

冗余设计。

这个词最常用在飞机制造里。大型客机往往有至少 2 台发动机， 3 套独立的飞控计算机通道，液压系统、电池甚至显示器，都有备份。

汽车肯定不需要飞机那样极端。但小鹏 GX 的线控转向系统做了四重备份，任意三个系统失效，都能完成安全靠边停车；

制动有线控液压 + 电子制动双保险；驱动做了两个电机的双冗余设计；通信用了双 CAN 总线的传输；低压供电也使用了双重的冗余，保证智能智驾系统不脱机。

尤其是车门，用上了主电源和备用电源，还备上了应急的车内外的机械拉手。

也正是这种冗余，撑起了一整套的安全体系。小鹏 GX 的安全，是在多重连续失效下仍然可控；它的豪华感，来自解决问题的能力：

怎么处理极端情况。

小鹏 GX 应用了 16000T 前后一体大压铸，实现更强的抗扭矩和刚性。 16000T ，应该是目前行业最大。

他们在车头、车顶、车身侧面以及车辆底部，都做了专项加强结构，保证了车身无死角、堡垒式的被动安全。

小鹏 GX 做了无数遍验证，包括在整车完全被刮底的情况下，又开过近一米高的水坑。

他们模拟极端的事故场景，让百公里时速的汽车正面撞击，这还不止，还侧面、尾部，哪怕是左后方 45 度，都挨着验证了一遍。

结果是， A 、 B 、 D 柱都没变形，并且车窗直接下降，车门正常打开，同时留出了足够的生存空间。

哪怕是被称为魔鬼级的 720° 五重连环碰撞测试，小鹏 GX 也经受住了考验。

塔勒布说过，脆弱的事物在压力下破碎，坚韧的事物抵抗冲击并保持不变，而反脆弱的事物在冲击中变得更好。

无论是个人，还是企业，都在为内心的信念而折腾。

宝马追求乐趣，奥迪想的是进取，奔驰推崇魅力，丰田想为所有人提供移动自由；中国新一代车企，有人认为空间即正义，有人认为成本是竞争力，有人认为车是移动智能终端。

而小鹏 GX 把何小鹏在思考的终极问题摆上桌面：

技术应该如何对待人的脆弱？

作为一家从一开始就带有科技平权色彩的企业，小鹏 GX 所推崇的科技伦理是，在你最无能为力的时刻，我依然在你身后。

以智驾来说，在何小鹏的叙事里，智驾不再只是省力工具。全球最高的 3000TOPS 算力，是要给所有人发一张进入自动驾驶时代的门票：

妈妈也可以放心开。

⼩鹏 GX 的智驾会上一个新台阶，会有一个可以在地下停⻋场，不⽤导航也可以漫游和自驾的全新版本。

不止是智驾，为了让妈妈放心开，他们把一辆长 5 米 2 ，后备箱容积 1748L 的大车，操控感向小车看齐。

中国市场推崇大车，因为它代表面子和气场；用《蜗居》里宋思明的话说，大车像是男人的腿，潘帕斯草原的雄鹰。

但汽车不应该只是社交名片，小鹏 GX 想改变的是大车固有的叙事，它还可以提供高质量家庭陪伴。当一个家庭中最操心的妈妈，可以放心地操控一辆大车，使用它的智驾，才可以说大车是承载家庭需求、满足个人梦想的移动空间。

改变这一切的，正是科技。

何小鹏把那群年龄已经不小的企业家朋友聚在一起，就是为了说明这件事。

田溯宁、何小鹏、姚劲波、王小川这一批人，曾经代表了中国互联网产业的基本盘。如今，他们不再年轻，但还在折腾。

他们相信时代，最擅长的，就是在变化中把握确定性。推动这个世界的，不只有天才的灵光一现，更是那些愿意承受不确定、敢于在模糊中行动的人。

正因如此，何小鹏提供的产品，更能打动他们。除了舒适，小鹏 GX 作为新科技旗舰，提供的是：

有预判的关怀、有备份的信任、有余量的尊严。

人到中年，拼的不是孤勇。往小了讲，是一个家庭的顶梁柱；往大了，那就是数万名员工的生计，无数家庭的指望。任何一个情绪化的决定或冒险，代价可能就是整个体系的崩塌。

这才是科技的意义，可以让大车变小，让噪声够小，断电还能开、刮底不漏水。小鹏 GX 要触达的是用户心中最柔软的地方，不是我怕出事，而是我不能出事，因为：

身后有等我回家的人。

珍爱包叔，顺手“在看”

带头大哥又发话了

Thu, 23 Apr 2026 07:30:00 +0800

带头大哥又发话了

重写合肥的底层代码

Sat, 18 Apr 2026 10:10:30 +0800

重写合肥的底层代码

房地产不允许有首富了

Wed, 15 Apr 2026 17:26:13 +0800

房地产不允许有首富了

上海夺过了发令枪

Fri, 10 Apr 2026 07:25:00 +0800

上海夺过了发令枪

用一千天拆掉千亿市值公司的天花板

Wed, 08 Apr 2026 07:30:00 +0800

用一千天拆掉千亿市值公司的天花板

浙江人买爆香港

Tue, 07 Apr 2026 11:30:00 +0800

前不久，香港尖沙咀瑧玥项目的选房现场，场面竟然有些久违了。

由于客户和中介实在太多，选房大厅连落脚的地方都难找。不少上亿身家的准业主，只能像在超市排队买打折菜一样，伸长脖子站着等摇号。

64 套房子，短时间内吸纳了 1400 个认购登记，超额认购整整 20 倍。

在极致的卖方市场面前，开发商新世界发展展现了一种极其冷酷的三六九等逻辑。他们把这些持币待购的客户分成了四个组别：

S1组、S2组、A组和B组。

S1 组客户认购两整层起； S2 组认购一整层起； A 组认购 2 套房子起； B 组认购 1 套房子起。

买得越多的，摇号越靠前。

最终选房时， 7 组买家直接拿下整层。最豪的一位，斥资 3700 万一口气买下两层。

现在在香港买新房，几乎盘盘摇号。如果你不整层入手，甚至连摸到摇号球的机会都没有。

瑧玥的火爆，只是 2026 年香港楼市宏大叙事的一个注脚。

2026 年第一季度刚刚结束，香港中原地产和美联物业的数据就让所有人吃了一惊。

今年一季度，香港一手新房实际成交量达到了 6300 宗，创下了自 2013 年以来：

同期最高纪录。

这已经不仅仅是回暖了。

香港一季度的成交金额也达到了 628 亿港元，同比几乎翻了一倍。在这种狂热中，大手客正在成群结队地出没。

香港人把那种同一楼盘内一次性购买多套物业的买家，叫做大手客 ‌ 。截至 3 月 20 日，全港新盘共录得 265 宗大手客入市个案，创下：

2008年以来的历史峰值。

3 月 22 日，港岛南区的 DEEP WATER SOUTH 开售，一名客户像进货一样，斥资 1.29 亿港元瞬间扫走了 10 套房产；

3 月 28 日，恒基兆业在红磡的项目推售， 123 套房源在 4 小时内告罄，现场再次出现了单人扫货 10 套的壮景，开发商一天之内套现超 10 亿港元；

启德板块同样热闹，一位大手客通过公司名义，一口气买下了 The Henley III 项目的 9 个单位，花了七千多万。

这已经不是大手客了，香港人说这是：

一客多食。

这么多年，香港终于不止有一楼多凤了。

在这波南下资金的潮水中，来自浙江、尤其是杭州的顶级购买力，成了大蓝筹。他们的身份清一色顶级：

阿里合伙人、上市公司老板、杭州名人……

杭州豪宅代理商去年敏锐地嗅到了风向，把公司核心战场搬到了维多利亚港。

深耕行业近 15 年的赵晓韦，去年 4 月被派驻香港。超乎他预期的是，他去香港之后，很快就成交了一套房子。

那天，他按照往常的工作习惯，把看盘信息整理好发朋友圈，并要求香港员工全员发送。其中一条信息是：
某楼盘最后一套样板房从 900 多万降价至 700 多万。

这则刚发出去，就被人在香港的一个客户看到。他本来就在香港手握多套房子，看到信息立马冲去现场，从看房到买房，只用 15 分钟。

在项目现场的两个小时内，不少看到信息的潜在买家陆续来到现场，但被他抢先，其他买家只能空手而归。

后来赵晓韦发现，那些在杭州住武林壹号、蓝色钱江、东方润园的大老板们，正齐刷刷地盯着香港的豪宅单。行致盛的客户调研很扎实，这群顶级富豪关注海外资产配置的比例：

从30%飙升到了58%。

决策速度现在也是极快。杭州一位 A10 资产级别的大佬，在海外资产遍布美英，此前观望香港多年。去年下半年，他突然主动出击，沟通完隔天飞往香港，看完房直接下单。

他们以一种近乎掠夺的姿态，在重新定义香港的资产价格。

抢房的，绝不只是个人富豪。

在过去的一年里，内地的科技巨头们正以一种 “ 基建式 ” 的投入，在香港购置资产。

企业落地香港，高管紧随其后，这已经成了楼市最强的隐形推动力。

去年 10 月，阿里巴巴和蚂蚁集团联手，斥资约 7 2 亿港元买下了铜锣湾港岛一号中心共 13 层商业写字楼，作为两家公司的香港总部。

两个月后，京东紧随其后，以 34.73 亿港元的价格，拿下了中环中国建设银行大厦的部分楼层。

巨头买楼是为了扎根，而巨头的高管们买房则是为了安家。阿里巴巴前 CEO 张勇，在卸任后斥资 5354 万港元，拿下了香港半山坚尼地道的豪宅：

竹林苑。

张勇看上的竹林苑，是希慎兴业持有的老牌豪宅项目。这座房产去年的税后净租金收入超过了 100 万港元。

对于顶级资金来说，这种具备极强现金流产出能力的资产，比任何 PPT 上的增长故事都更有说服力。

现在，阿里不少合伙人都成了赵晓韦的固定客户。新世界等香港开发商也闻风而动，甚至把很多项目的内地首次路演直接放在了杭州。

香港中介机构做过统计， 2025 年全港成交，内地客户占 25% ；总价 1000 万港元以上，内地客占比超 50% ；总价 5000 万港元以上，内地客占比高达 70% 。

马年第一个摇号项目瑧玥， 5 成也是内地买家。

2024 年的撤辣政策，释放了积压 15 年的购买力。 1000 万港元的房子，直接省下 100 多万的印花税。

2025 年再放宽印花税门槛，交易成本一降再降。

当租金回报率开始覆盖甚至反超按揭利率，买房就不仅仅是置业，而是一种：

套利。

在青衣或沙田的一套中小户型，每月的租金交完房贷甚至还能剩下几千港元的零花钱。这种以租养贷的正向现金流，让不少内地买家涌入。

支撑香港租金的，是通过高才通、优才来港的内地人， 40 万通过计划的人中，有约 26 万人已经携家带口正式抵港。他们几乎都是名牌大学毕业，是大陆的精英。

要知道，香港人口也就 750 万。

在这波南下资金的潮水中，最近几个月还多了一群新面孔：

从迪拜回流的中国人。

过去几年，迪拜曾被视为中国中产和富豪的避风港。那里有零税收、黄金签证和每年 7% 以上的租金回报率。

但随着 2026 年初美以联合打击伊朗，战火外溢至阿联酋，迪拜作为中东安全岛的形象，蒙上了一层灰。

当无人机和导弹在棕榈岛上空被拦截时，资产配置的逻辑瞬间发生了逆转。

多位多家族办公室的操盘手透露，他们接到了大量从迪拜打来的电话，客户们不计代价地要求延迟中东的投资计划，并将资金撤回香港或新加坡。

一位家办经理甚至紧急租用了一架私人飞机，花了 30 万美元，在几天之内将 15 位客户从中东紧急撤回香港。

那位经理说，他们只想离开：

甚至不关心价格。

这些曾经重仓迪拜的中国人发现，虽然迪拜的租金回报更高，但那里的安全感是有周期的，而香港的韧性是结构性的。

截至 2025 年底，香港的单一家办数量已经超过了 3380 间，其中约 40% 配置了房地产。

这群从波斯湾惊魂未定归来的老板们，转身就挤进了尖沙咀的选房大厅。

对他们来说， 3% 的租金回报率虽然比迪拜低，但维多利亚港至少不可能有战火。

在这种极致的买方热度下，香港楼市已经全面进入了卖方市场。现在很多客户头疼的不是价格贵，而是：

买不到。

在将军澳、天后、柯士甸，业主们反价的行为已经从遮遮掩掩，变成了理直气壮。

天后板块的一位中介透露，上个月他收到的 10 个二手房 offer 里，有 8 个业主临时提价，其中 5 个竟然还提价成交了。

那些当初犹豫的买家，现在只能在社交媒体上感叹，曾经有一套 800 万的房子摆在我面前，我没珍惜：

现在它变回了1000万。

正在面临基业动摇的新世界发展，被这一轮业绩拉出了泥潭。

他们在 2026 财年内完成了 138 亿港元的应占合约销售，其中香港市场贡献了 103 亿，创下 2021 年以来的最高纪录。

这是新世界近两年少有的好消息。

美联和中原香港中介已经放话， 2026 年，香港房价最高看涨 20% ：

极其乐观。

香港楼市的轮回，就像维多利亚港的潮汐。

过去五十年，至少有三次，许多人认为香港的故事已经讲完了，他们清空香港资产，远赴加拿大、伦敦、纽约、迪拜，寻找新的世外桃源。

但最后，大家发现，那个法律清晰、税负低廉、地理上触手可及的岛屿，依然是资金稳妥的锚点。

房契是身外之物，这个动荡世界，香港提供的是最稀缺的确定性。

这次房价大涨，与以往周期还都不一样。内地精英买家彻底打通入港通道，成为市场助理，甚至已经让香港人口实现：

大换血。

香港的新历史，才刚刚开始。

珍爱包叔，顺手“在看”

穿越生死线

Wed, 01 Apr 2026 17:08:36 +0800

有一段时间，龙湖创始人吴亚军心里一直慌慌的。

那是 2017 年到 2021 年，中国房地产历史上最癫狂的几年。中国新房销售额从 13 万亿一路狂飙到 18 万亿，房企老板们在聚光灯下，谈论的是高周转、三四线与万亿。

在那种氛围里，地心引力似乎失效了。只要胆子大，人人都能飞向宇宙。

那几年，龙湖的销售额也曾冲到了 2900 亿。虽然步子没有同行迈得那么野，但作为中国地产界最有危机感的女性，吴亚军那段时间始终觉得脚下踩得不踏实。

一个流传很广的故事是，2019年一家闽系房企出险寻求并购时，吴亚军曾看到他们提供的财务信息和相关报告，她盯着那些报表，怎么算都算不出利润。最后，她决定不签。

没过多久，另一家头部房企很快就签了。那一刻，吴亚军甚至有点怀疑自己：

为什么他们敢收？难道是我专业不行了？

这种对常识的坚守，与对癫狂的自我怀疑，在 2021 年 “ 三条红线 ” 像一道天雷劈下时，终于有了沉重的回响。

2022 年，吴亚军因为身体原因退休，接班人是龙湖自己培养了十四年的仕官生：陈序平。

刚交班的时候，吴亚军跟我说，序平提拔得太快了，所以：

心里还是有点忐忑的。

三年多过去了。上周，陈序平和管理团队交出了接任以来的第三份全年成绩单。

如果单看数据， 17 亿的亏损，是龙湖上市十七年来的头一遭。然而，就在这片惨淡的绿意中，包括吴亚军在内的龙湖的两位大股东却做了一个震动行业的决定：

一起捐出个人持有的1亿股股票进入员工信托，用来奖励管理团队。

按当下的股价算，这个大礼包价值七亿多。

在行业哀鸿遍野、很多老板忙着资产转移的当下，吴亚军却在公司亏损时，把自己的家当拱手送给 “打工人”。这个举动无疑是慷慨的，但又透着一股子逆行者的意味。

为什么要这么做？吴亚军后来跟我解释说：

龙湖的命好，遇到了现在这个管理团队。

吴亚军说，如果重来一次，她会让陈序平更早一点接班。

时间回到 2019 年 5 月，吴亚军过 55 岁生日那天，龙湖人力总打来电话，半开玩笑地提醒：

吴总，按国家规定，您该办理退休了。

当时身体已经出现多处问题的吴亚军，巴不得立马退休。

也是这一年，她带高管团队去顺德考察制造业龙头美的集团，美的创始人何享健，和董事长兼总裁方洪波一起接待了她。

2012 年，即将迎来 70 岁生日的何享健，将年营收 1400 亿的美的交给了职业经理人方洪波，自己的儿子只留下了：

一个董事席位。

国内家族企业鲜见的职业经理人接班模式，让美的成为一时佳话。

聊天时，吴亚军观察到一个细节：方洪波在推进改革时，想裁掉一些跟随何享健多年的老臣，何享健不仅没意见，还表现出了绝对的信任。

这种互相欣赏、完全授权的关系打动了她。她想找的，正是这种职业经理人。

也是那时， 1982 年出生的陈序平，进入了她的视野。

陈序平是清华土木工程系硕士， 2008 年以应届毕业生 —— “仕官生”身份，进入龙湖。上班第一天，这位清华学子的工作是去工地：

测量标高。

做成都北城天街时，他每天在地下 2 层到地上 5 层之间反复丈量，这种从泥土里长出来的职业经理人，身上自带一种极度硬核的技术理性。

很多仕官生都知道，在龙湖的内训课里，有一门经典的《高效能人士的七个习惯》，陈序平也做过讲师。他讲得最多的是两个：

积极主动、以终为始。

这种对常识的极度尊重和对业务的深度穿透，是吴亚军敢把千亿龙湖托付给他的底气。

在经历工程师、项目总、成都公司总经理等职位的历练后， 2021 年 7 月，陈序平进京掌舵龙湖最重要的地产开发航道。半年后，他接任集团 CEO 。

2022 年 10 月 28 日，龙湖发布公告，吴亚军正式辞任。开会那天，她戴着墨镜，刚做完一场眼睛手术，心跳过速的毛病还没查出原因。

她把陈序平推上董事长的位置，宣布龙湖正式进入职业经理人时代。

用了十四年时间，陈序平完成了从土建工程师到集团董事长的逆袭。然而，这位接班人迎来的不是鲜花，而是一个惊心动魄的天崩开局。

消息发布的那个周一，龙湖股价暴跌 44% ，市值几小时蒸发两百多亿港元，美元债更是大幅下挫。

空头们磨刀霍霍，各种流言像瘟疫一样散开：

有人说龙湖也要爆雷了……

在那场飓风中，陈序平表现出了清华理工男特有的冷峻。空头指责商票逾期，他就让财务亮出底牌：龙湖从 2021 年起就停发商票，余额仅剩数亿，且全部准时兑付完毕。

但更大的挑战，还在后头。

2024 年，龙湖一位投资人在香港与老友聚餐。

那时，中国民营房企的老板们几乎都挤在了中环。大家碰面时，言语间不再是当年的豪情万丈，更多是劫后余生的意兴阑珊。

席间，有人给这位投资人出主意 ——大家都躺平了，且活得还挺滋润，龙湖何必死撑：

要不也干脆暴雷算了。

这些话传到陈序平耳中，他当场就怼回去了。他说自己从接班的第一天起，定下的铁律就是不违约、不逾期、不展期：

信用比黄金更珍贵。

在地产大佬们纷纷折戟、躺平或消失的时代，龙湖的选择显得异常沉重且孤独。

为了守住信用，陈序平带着团队干了很多脏活累活。

他们发现，龙湖虽然有 5000 多万方土储，但有一些是极其难啃的硬骨头，其中还有不少低流速的商办和车位存货。

去年全年，龙湖极度审慎地只拿了 7 块地。这么做，正是为了倒逼团队去卖那些最难啃的硬骨头。

四年来，这些硬骨头中，仅商办就去化了 600 多亿。

更重要的运作，是优化债务结构。

过去三年，龙湖没有卖掉任何一座天街，没有稀释任何一份核心资产。管理团队硬生生通过正向经营性现金流，将龙湖的有息负债从最高峰的 2 0 00 多亿，压降到 15 00 多亿，其中集团层面信用类融资从高峰期的 1000 亿降到了 200 来亿。

与此同时债务结构也发生剧变：曾经依赖信用借来的短债，被换成了年期长达十几年、以天街租金为锚的经营性物业贷：

银行融资占比接近90%，供应链融资全部清零。

光 2025 年一年，龙湖就还了 220 多亿的债务。

陈序平带着管理团队，把龙湖从悬崖边，硬生生拽了回来。

而就在前两年地产业务非常困难时候，龙湖还 “傻乎乎”的做了很多商业改造。比如第一个商业项目重庆北城天街，一改就改了 600 多天，租金难免受到影响。

没想到，到了今年一季度，焕然一新的北城天街，销售额竟然猛增了 50% 。陈序平强调：

让客户有更好的体验是常识，这没有什么可犹豫的。

这也是让吴亚军最满意的。她认为现在这个管理团队，哪怕脚踩阴沟，也在仰望蓝天。

而穿越了 2025 年这一轮还债高峰，龙湖基本跨过了那条生与死的界河。

这家民营房企终于可以说，他们活下来了。

前几天，龙湖举行了 2025 年业绩发布会。

利润确实亏损了一点，但让吴亚军感到欣慰的，是龙湖的新地基，基本建起来了。

那些十多年前埋下的种子 ——天街、冠寓等经营性资产，成了龙湖在寒冬里最坚硬的铠甲。这一年，运营及服务板块贡献了近 80 亿的核心利润。

这就是为什么，即便财报上有账面亏损，吴亚军依然要坚定捐股。她后来复盘整个过程，觉得真要感谢现在的管理团队：

要是我自己在这操盘，搞不好我自己都崩溃了。

这 1 亿股股票，是向核心人才团队在生死关头，没有选“容易的路”的致敬。在吴亚军看来，他们不仅是守住了公司，更是重塑了龙湖的新地基：

最晚到2028年，龙湖收租和服务的收入，将全面超过地产开发。

这意味着，龙湖走出了一条和中国其他开发商完全不一样的道路，而是像香港新鸿基，单靠收租和服务就能吃上饭了。

创始人捐股给管理层的做法，是龙湖去家族化与深度机构化最重要的一块拼图。在商业史上，也是企业进入常青阶段的标志。

最典型的例子，当然是美的。

何享健推行股权激励时极其大方，让方洪波等核心管理层成了真正的合伙人。结果大家都看到了，美的成功从家电巨头转型为科技集团，股价和业绩跑赢绝大多数家族企业。

星巴克的创始人霍华德 ·舒尔茨在公司没上市、财务并不宽裕时，也是把个人持有的股份转化为期权，发给员工。

这种股权纽带支撑了星巴克在全球的极速扩张，并让其在多次经济危机中，保持了极强的组织韧性。

这些案例都有一个共同点，创始人通过让渡个人财富，换取了组织对价值观的死守，以及：

团队在迷雾中前行的动力。

回看中国房地产这本波澜壮阔又极其惨烈的大书，我在这个公号里，写了十几年。前几章写的是《致富经》，后面写的，都是《消亡史》。

在这本大书里，我见过太多聪明人。他们在风口时挥金如土，在危难时刻则精于算计 ——忙着稀释债务、转移资产，甚至表演一场体面的技术性离婚。

他们以为保住了家当，就保住了余生。

吴亚军选了一条 “ 笨 ”的路。在公司最难的时刻，通过个人捐股，把管理团队的利益与公司的长远生命力死死焊在一起。

所有的传奇最终都会烟消云散。唯有那些在乱世中依然愿意回归常识、敬畏因果的人，能等到下一个黎明的微光。

这世界有时确实不公平，但时间，终究是公平的。

珍爱包叔，顺手“在看”

房地产的一股逆流

Wed, 25 Mar 2026 07:30:00 +0800

房地产的一股逆流

原创包叔包邮区

1995 年，浙江台州县城（县级市）临海一个大排档出名了，在那个人均工资 400 元的年代，它的人均消费高达一百多元。即便这样，店里门庭若市，台州有头有脸的企业家，都会把宴请放在这里。

它就是如今的中餐天花板：

新荣记。

新荣记老板张勇开过汽配厂，挖过矿，都不怎么成功。但他太懂台州先富起来的那批企业家了。

他只提供最好的食材，福建浙江的渔民都知道，好的海鲜鱼货都是优先供应新荣记，因为他们出价最高。

新荣记还率先将供应链思维引入餐饮，甚至花了 18 万，建了全市第一个海鲜池，把广东最流行的东星斑、苏眉和鲍鱼带到台州。价格当然也很高，台州的小孩子都知道：

客气不客气，请吃新荣记。

浙江蓬勃的民营经济，供养了新荣记的成长。台州人对于鲜的执念，刻进了 DNA 里。当地人追求：

头口鲜。

张勇想尽办法，把东海南海顶级的时令海鲜、北方最好的牛羊鸡鸭、云南的菌子搬到了台州人的餐桌上，他的经营理念很简单：

食必求真，然后至美。

去年去世的知名美食家蔡澜说过，美食家其实不过是吃的东西多了：

自然就学会了比较。

先富起来的台州人，买房子也是这样。 2009 年，台州人就已经出现在上海汤臣一品的买家名单里了。

这几年，从沪上第一豪宅华洲君庭的拍卖会，到黄浦富人区的大平层，台州人一直都在扫货全国最好的住宅，他们很识货。

台州汽车模具大王的叶家，更是在上海刷新了全国单价最贵的一块土地。

与此同时，在台州城内，富豪们也在进行一次超大规模的豪宅置换。

前段时间，台州椒江区网签均价最高的臻园开盘了，无论是网签金额还是网签面积，在低密市场都是第一。臻园的日均来访量是竞品的 5 倍。

尤其是 315 平方米的排屋，刚开盘就卖掉超过 8 成。甚至连他们刚推出的合院样板间，都已经全被预定了；包括椒江区历史上最贵的一套房子：

3800万。

千万级起步的房子，被台州人买出了白菜价的感觉。

此前，台州 1000 万起步的大平层凤起潮鸣开盘，一年不到， 501 套房子就全部清盘。最贵的那批，价格都在 2000 万左右，很多都被家族客户买去了，一次性买三四套。

整盘货值近 50 亿的项目，完全没有打折促销，没有开分销渠道，更让人惊讶的是：

单价越卖越高，户型越做越大。

最后一批房子开盘的时候，台州凤起潮鸣的总价已经超过了 2000 万。在北京广州和深圳，也足够买豪宅了。

但这笔钱，因为凤起潮鸣，被留在了台州。

台州凤起潮鸣不是个案，过去两年，在浙江的三、四线城市，中国房地产经历了一次集中的能力释放。

2025 年，嘉兴超过 90% 的千万级市场，被两个项目吃掉了，云栖玫瑰园和湖境云庐；

义乌的芝澜月华首次开盘 2 小时内售罄，卖了 12 亿元；义乌的凤栖逸庐更是一年销售额达到了 32.5 亿元；

房地产同行把这几个项目称作 “ 董事长项目 ” ，它们来自同一个开发商：

绿城。

在企业家眼中，绿城的房子成了能与银行大额存单、货币基金同类的高信用等级投资品。

当所有人都在努力把资产向核心城市的核心地段腾挪时，绿城却在浙江的县城市场，为中国房地产释放了最隐秘也最恐怖的购买力。

这些买家不依赖房贷杠杆，不关心短期政策波动，他们的财富扎根于本地繁荣的制造业、遍布全球的贸易网络和无数个隐形冠军企业。

绿城精准地发现了一个空出来的市场，这群拥有亿万资产却买不到好房子的人，成了房地产最特殊的一批人：

高净值刚需客户。

连美国《巴伦周刊》都注意到了这个现象，他们说，聚光灯长期投向北京和上海等超大城市，但在摩天大楼的耀眼光芒和万众瞩目的政策要闻背后，中国的三、四线城市，正在发生异常更悄无声息的转变。

绿城在台州带来的震撼，是在 2023 年。当他们拍下台州凤起潮鸣的地块时，最先炸锅的，是绿城股票的投资人。所有人都认为，绿城疯了。

拍卖持续了近 8 个小时， 325 轮竞价，但绿城负责拍地的同志每次都举手，他接到的任务只有一个：

一定要拿下。

绿城的决心，来自刚刚做完一份调研。他们发现，浙江经济最活跃的这几个县级市：

豪宅格局已经十年没变了。

很多高净值客户，还住在绿城十年前开发的项目。市场上让他们有付款冲动的产品，几乎没有。

正是看到了这个市场空白，绿城才一鼓作气，抓住土地出让的窗口期，陆续拿下很多核心地块，才有了 2024 年和 2025 年的成功。

2025 年 4 月，当绿城拿下台州董家洋板块的核心地块时，市场已经不会再有任何质疑。

更重要的是，这块地是台州难得一见的土地，它在市域铁路 S1 的站口，台州三件套环绕，万达广场和未来的山姆超市也在旁边。地块方方正正，容积率更是只有 1.1 。

这也意味着，它有条件成为一个纯粹的低密住区，会成为台州市中心第一个纯粹低密住宅区。

绿城也没有让董事长们失望，他们拿出的臻园，是一个大隐隐于市的：

东方院落。

臻园的灵魂在于私密，绿城把整个地块进行抬升，以此与周边环境进门有四重院落。先是迎宾厅，有百年黑松、红梅慈孝竹；然后是水系之上的连廊；三进门是 400 多平的下沉式水院；最后是艺术玻璃山水画廊。

在建筑上，臻园打破了兵营式的布局，各个院落的主入口，方位各不相同，绿城利用院落厢房的参差，形成隔挡；宋风建筑的层层披檐，也形成了更好的遮挡效果，最大程度保护了业主隐私。

为了臻园的 77 个家庭，绿城配备了约 1200 平米的高端会所。私宴厅、茶室、室内高尔夫、健身房全部配备，瑜伽室里铺设了地暖，会所里甚至有专为女业主打造的女王空间。

← 左右滑动查看臻园会所 →

台州商人共同的偶像是布衣富豪蔡元亓，发达后，他不仅为国家财政捐钱，还办起家塾，让近千名族人同居共灶，形成了罕见的：

聚居共富。

台州商人抱团打天下的精神因此流传下来，他们极其重视家族和传承，更看重 “ 财富的尊严 ” ，臻园营造的私密感和意境，打动了他们。

台州人的味蕾，时刻检验着新荣记的成色；绿城在台州，遇到的也是同一批挑剔的客人。

台州老板大多是制造业出身，对成本、质量和价值敏感至极。他们常年跑欧洲，米兰家具展的常客，对立面石材的耐候性、对最新款意大利家具的了解，胜过大多数地产从业者。

一般的产品，很难打动他们。

在做臻园的时候，绿城把九米设计、朗道景观、近境设计、 HBA 等五大国际团队全部请到台州。这些看遍全世界豪宅的设计师们，任务是做一个可传承的基业大宅出来。

实景示范区更是不惜工本，绿城就是要让各行各业的董事长，能一眼看懂臻园的配置。

主入口处的门头的白雪公主进口石材拼接，显得格外醒目；那对定制的琉璃灯，仅手工打磨就需要一个月。

门内是经典的四水归堂设计，进口黑松树龄超过 200 年，来自太行山的老石皮，为庭院增添了厚重感。背后的玉石照壁，是近乎失传的彩石镶嵌工艺。

外部景墙 7 厘米的石材，游廊的台州非遗 “ 海门雕绣 ” ，都在向客人展示工艺水准。

走过迎宾大堂，就是悬空的百福千臻桥，桥身由 1300 多片定制玉石鳞片组成。桥边瀑布倾泻，宛如台州人最熟悉的天台山的石梁飞瀑。

绿城用极致的视觉刺激，引爆了一个猛烈的产品冲击波。

他们知道，浙江富豪的购买力十分惊人，一旦得到企业家群体的认可，卖房子就易如反掌。

无论是作为居住属性的消费品，还是带有财富和地位标签的韦伯伦商品，在县城的熟人社会中，房子最终实现了完整的价值呈现。

台州这种高净值刚需的市场空白，让绿城在过去一年短暂地跳脱出了内卷。他们拿起望远镜，为消费者描绘了一个他们从未想象过的新世界。

当新荣记进军北京、上海、香港、东京时，从来没有避讳过出身。他们很骄傲地宣称自己来自台州。张勇其实想告诉所有人，新荣记是被：

中国最精明、最务实的企业家检验过的。

他们吃带鱼喜欢黄金段，吃乳鸽要妙龄的，他们嘴上不说，但心里有一杆秤，称得出诚意，也称得出敷衍。

过去几年，绿城用最大的诚意，让最挑剔的一批客户打开了钱包。

无论是地方政府，还是当地市民，都乐见绿城在台州的成功。他们把企业家和资产留在了自己的家乡。

绿城的台州故事，为困顿的房地产市场提供了一个关键启示：与其在红海里内卷，不如回到真实的居住需求里找答案；

与其讨论政策与周期，不如为那些最挑剔的客户，造出无法拒绝的产品。

珍爱包叔，顺手“在看”

继续滑动看下一个

包邮区

向上滑动看下一个